Selles juhendis 7 osa
Laen on ühistu oma
Ühistu võtab laenu näiteks maja renoveerimiseks: katuse, fassaadi, küttesüsteemi või akende jaoks. Laenu maksab pangale ühistu. Korteriomanikud maksavad oma osa ühistule iga kuu koos teiste majandamiskuludega.
Kui korter müüakse, jätkab laenumakseid uus omanik. Laen ei ole korteri hüpoteek ega müüja isiklik võlg.
Kuidas osa jaguneb
Seaduse järgi teevad korteriomanikud ühistule ettemakseid oma kaasomandi osa suuruse järgi (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1). Ühistu põhikiri võib ette näha teistsuguse jaotuse, kui see on mõistlik (§ 40 lõige 2).
Kaasomandi osa on enamasti korteri pinnaga võrdeline, aga mitte alati. Täpse jaotuse leiad ühistu põhikirjast ja korteri igakuisest kommunaalarvest.
Kuidas korteri osa arvutada
Osa laenujäägist: laenujääk ÷ korterite kogupind × korteri pind.
Näide: laenujääk on 300 000 €, korterite kogupind 4000 m² ja korteri pind 60 m². Korteri osa on 300 000 ÷ 4000 × 60 = 4500 €.
Laenumakse kuus: aasta tagasimaksed ja intressid kokku ÷ korterite kogupind × korteri pind ÷ 12.
Näide: ühistu maksis aastas tagasi 24 000 € ja intressi 6000 €. Korteri laenumakse kuus on 30 000 ÷ 4000 × 60 ÷ 12 = 37,50 €.
Arvutus on hinnang. Kui põhikiri jagab kulud teisiti, on tegelik summa korteri kommunaalarvel.
Kust numbrid leida
- Laenujääk on ühistu majandusaasta aruande bilansis kahel real: lühiajaline ja pikaajaline laenukohustis.
- Tagasimaksed ja intressid on rahavoogude aruandes, kui see on aruandesse lisatud.
- Laenu tingimused (milleks võeti, intress, lõpptähtaeg) võivad olla lisas.
- Uus suur laen peaks olema näha e-äriregistris. Kui laen koos olemasolevate kohustustega ületab eelmise aasta majandamiskulud, peab juhatus enne laenu võtmist laskma registrisse kanda märkuse (§ 36 lõige 2).
Aruande lugemisest räägib juhend Kuidas lugeda korteriühistu majandusaasta aruannet.
Mis on tavaline
Kinnifi valimis on 61 ühistut, mille majandusaasta aruanded Kinnif on läbi lugenud. Tabelis on iga ühistu viimane läbi loetud aruanne, 2024. või 2025. aasta oma.
| Maja ehitusaasta | Ühistuid | Laen on | Laenujääk laenuga ühistutel, mediaan |
|---|---|---|---|
| enne 1960 | 16 | 5 ühistul | 27 €/m² |
| 1960–1990 | 31 | 10 ühistul | 39 €/m² |
| 1991 ja hiljem | 14 | mitte ühelgi | – |
1960–1990 ehitatud laenuga majade laenujäägi mediaan oli 39 €/m². 60 m² korteri osa laenujäägist oleks siis 2340 €. Valim ei ole juhuslik. Majad valiti raporti testimiseks ja 34 neist on Tallinnas.
Swedbanki näidetes on terviklikult renoveeritud maja laenumakse 75–156 € korteri kohta kuus.
Kas laen on halb märk
Mitte iseenesest. Laenuga renoveeritud maja võib olla paremas korras kui renoveerimata maja ilma laenuta. Küttekulu võib olla väiksem ja suured tööd on juba tehtud.
Tähelepanu vajab olukord, kus laen on suur, fond väike ja majal on veel suuri töid ees. Siis võib tulla teine laen või maksete tõus.
Mida enne ostu küsida
- Milleks laen võeti ja millal see lõpeb?
- Kas intress on fikseeritud või muutub koos euriboriga?
- Kui suur on laenumakse selle korteri kohta kuus?
- Kas üldkoosolek on arutanud või otsustanud uue laenu võtmist?
Allikad
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus, §§ 36 ja 40 (Riigi Teataja, kehtiv redaktsioon, loetud 07.10.2026).
- Justiitsministeerium, Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse korduma kippuvad küsimused (2022): kaasomandi osa ja majandamiskulud.
- Swedbank, Kuidas kavandada kortermaja terviklikku renoveerimist (23.01.2026).
- Kinnifi valim: 61 korteriühistu majandusaasta aruannet, loetud 23.09.–07.10.2026. Valik ei ole juhuslik, 34 maja on Tallinnas.
Juhend on üldine teave ega ole õigus-, finants- ega ehitustehniline nõuanne.