Mida kontrollida enne korteri ostu

Miks kuulutusest ei piisa

Kuulutus näitab tube, vaadet ja remonti. Sealt ei pruugi selguda, kas ühistul on laen, kui palju on remondiks kogutud või kas kõrvalkrundile on planeeritud uus maja. Müüja ega maakler ei pruugi seda ise teadagi.

Eestis osteti 2025. aastal 21 832 korterit. 2026. aasta teises kvartalis tehti üheksa ostu kümnest järelturul, kus maja on vanem. Tallinnas tehti 2025. aastal 55 % korteritehingutest nõukogudeaegsetes majades. Sellises majas mõjutab ühistu raha ostja kuukulu otse.

1. Mida korter kuus maksab

Kuumakse koosneb kahest osast. Ühistu püsitasud on haldus, hooldus, remondifond ja vahel laenumakse. Lisaks tulevad kommunaalid: küte, vesi, elekter ja prügivedu.

• Küsi müüjalt viimase 12 kuu kommunaalarved. Talvekuu arvest näeb rohkem kui suvisest.
• Ühistu majandusaasta aruandes peab seaduse järgi olema iga korteri majandamiskulude suurus.
• Vaata energiamärgist. Müügikuulutuses peavad olema energiamärgise andmed koos energiaklassiga. Klassist ei selgu arve suurus, aga see näitab maja energiavajadust ruutmeetri kohta.

2. Ühistu raha

Ühistu raha kohta on kolm numbrit, mida kuulutus ei pruugi näidata.

• Laen. Kui ühistul on laen, maksab iga korteriomanik igal kuul oma osa. Korteri osa saab arvutada. Vaata juhendit Ühistu laen: kui suur osa sellest langeb ühele korterile.
• Remondifond. Kui palju on suuremate tööde jaoks kogutud ja kui palju igal kuul juurde kogutakse. Vaata juhendit Kui palju peaks remondifondis raha olema.
• Tasumata arved. Korteriomanike tasumata maksed ühistule. Müüja tasumata maksed võivad jääda ostja kanda. Vaata juhendit Kas ostja vastutab müüja võlgade eest ühistule.

Kõik kolm on ühistu majandusaasta aruandes, mida saab e-äriregistris tasuta vaadata. Vaata juhendit Kuidas lugeda korteriühistu majandusaasta aruannet.

3. Maja ja korteri load

Ehitisregistris on maja ehitusaasta, korruste arv, energiamärgis ja maja dokumendid: ehitusload, kasutusload ja ehitusteatised.

• Võrdle korteri pinda registris ja kuulutuses. Kui kuulutuses on oluliselt rohkem ruutmeetreid, küsi, kas juurde ehitatud osa on dokumenteeritud.
• Vaata, kas majal on pooleli ehitusmenetlusi või tagasi lükatud taotlusi.
• Kui korteris on muudetud kandvaid või välisseinu, on see seaduse mõttes ümberehitus. Küttesüsteemi või ventilatsiooni muutmine on ümberehitus siis, kui see muudab hoone välisilmet või muid omadusi. Kortermajas vajab ümberehitus ehitusluba või ehitusteatist. Küsi, kas see on ehitisregistris.
• Vanal majal ei pruugi kasutusluba olla. Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone puhul eeldab seadus, et see on ehitatud õiguslikul alusel.

4. Naabrus

Tühi krunt või metsatukk maja kõrval võib olla ehitusplats, millele on juba kehtestatud detailplaneering. Planeeringute andmekogus ja omavalitsuse planeeringute registris on näha, mida naaberkruntidele on lubatud ehitada.

Lapsega perel tasub kontrollida ka elukohajärgset kooli. Selle määrab omavalitsus ja see sõltub aadressist.

5. Hind

Kuulutuse hind on küsitud hind. Tegelikud tehinguhinnad avaldab Maa- ja Ruumiamet piirkonna kaupa. 2025. aastal oli Tallinna korteritehingute mediaan 2 830 €/m². Võrdle ruutmeetri hinda sama piirkonna ja sarnase vanusega majadega, sest kogu linna mediaan segab kokku väga erinevad majad.

Mida müüjalt küsida

1. Viimase 12 kuu kommunaalarved.
2. Ühistu viimase üldkoosoleku protokoll ja kehtiv majanduskava.
3. Kas ühistu on otsustanud või arutab suuremat remonti või uut laenu?
4. Kas korteril on ühistu ees tasumata makseid?
5. Kas korteris on tehtud ümberehitusi ja kas need on ehitisregistrisse kantud?

Mida registrid ei näita

Niiskust, torustiku seisu, elektrisüsteemi ja akende seisukorda näeb ainult kohapeal. Ostueelne tehniline ülevaatus maksab Eestis korteri puhul sageli 150–250 €. Põhjalikum ülevaatus kirjaliku aruandega maksab kahe ettevõtte hinnakirja järgi alates 549 € või 540 € pluss käibemaks. Registrikontrollist selgub juba ette, millele ülevaatusel tähelepanu pöörata.

Kust andmed tasuta leida

Kinnif teeb need kontrollid korraga ühe aadressi järgi ja selgitab tulemust lihtsas keeles.